رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رییس اتحادیه مشاوران املاک علت طولانی شدن رکود مسکن را فعالیت تجاری و اقتصادی بانکها دانست و گفت: رونق مسکن در سال ۱۳۹۶ مستلزم اصلاح سیستم بانکی است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ حسام عقبایی اظهار کرد: سیستم بانکی ما بیشتر رویکرد تجاری دارد تا توسعه‌ای. لذا توقعمان این است که مجلس شورای اسلامی در جهت اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوی روزنه‌هایی که بانک‌ها می‌توانند از آن برای دکانداری، ورود به فعالیت تجاری و ایجاد هلدینگ‌های اقتصادی استفاده کنند را بگیرند.

وی افزود: دولت و مجلس باید به این موضوع که سیاست اقتصادی در حوزه مسکن توسعه‌ای باشد کمک کنند. لازمه این مساله هماهنگی دولت و مجلس در جهت اصلاح قانون و نظارت دقیق‌تر دولت و مجلس بر بانک‌ها خصوصا نظارت بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، سازمان بازرسی کل کشور و نیز کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی بر بانک‌ها است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اگر قوانین مربوط به حوزه مسکن اصلاح شود این بخش رونق می گیرد گفت: قبل از اصلاح قوانین باید به سمت و سویی برویم که ارایه تسهیلات بانکی از ناحیه بانک‌ها با سایر تسهیلات متفاوت باشد؛ چرا که با توجه به پیشرو بودن بخش مسکن در اقتصاد و نیز وظیفه دولت برای تامین مسکن آحاد جامعه که در قانون اساسی به آن تاکید شده، باید نگاه ویژه ای به این بخش صورت گیرد.

عقبایی تاکید کرد: دولت باید در سال ۱۳۹۶ رویکرد خود را تغییر دهد و با ارایه اعتبارات بیشتر، بالا بردن اقساط و اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی به بالا بردن قدرت خرید مردم کمک کند.

وی، رکود مسکن را سنگین عنوان کرد و گفت: ارایه تسهیلات می‌تواند تقاضا را تحریک کند اما صرفا با روش تحریک تقاضا نمی‌توان از رکود خارج شد. باید چند راهکار را دنبال کرد؛ اول این‌که تسهیلات برای همه نقاط یکسان نباشد. دوم این‌که حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصد از قیمت یک آپارتمان را تامین کند.

به گفته عقبایی، تسهیلات ۱۵ میلیون تومانی که در سال ۱۳۸۳ پرداخت می‌شد نزدیک ۳۸ تا ۴۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران را پوشش می داد ولی الان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک آپارتمان متوسط قیمت را تامین می ‌کند. لذا رشد تسهیلات متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص تاثیر ورود ۱۲۵ هزار خانواده ای که از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده می کنند در بازار مسکن سال آینده گفت: خانه اولی ها تحرک جزئی در بخش مسکن ایجاد خواهند کرد اما این تاثیر آنقدرها نیست که بتواند این حوزه را از رکود خارج کند.

عقبایی خاطرنشان کرد: کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. لذا عددی حدود یک دهم بی‌تاثیر نیست ولی به عنوان یک عامل موثر هم نمی‌توانیم از آن نام ببریم.

وی گفت: سال ۱۳۹۵ را سال پایان رکود مسکن می‌دانم. البته. پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال آینده بیفتد سال ۱۳۹۶ آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال آینده رونق می گیرد.

عرضه مسکن به یک سوم تقاضا رسید

عرضه مسکن به یک سوم تقاضا رسید

بررسی دو شاخص صدور پروانه‌های ساختمانی با معاملات انجام شده نشان می‌دهد در بازار مسکن عرضه به یک سوم تقاضا رسیده است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ به نقل از ایسنا هم اکنون در ازای صدور یک پروانه ساختمانی سه معامله در شهر تهران انجام می‌شود. همچنین طی سه دهه اخیر کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سیکل دو یا سه ساله، مقدمه‌ای برای رونق مسکن در آینده بوده است. در این شرایط می توان نتیجه گیری کرد که رکود مسکن به پایان خود نزدیک می‌شود.

طی ادوار گذشته بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ اتفاق افتاد. بعد از آن سال ۱۳۹۲ با بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن مواجه بودیم و از آن سال به بعد این نرخ پایین‌تر از تورم عمومی مستقر شده است. تجربه نشان داده هرگاه سود ساخت و ساز افزایش می‌یابد با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه می‌شویم و عرضه با وقفه‌ای ۲-۳ ساله وارد بازار می‌شود. بعد یکمرتبه با ورود حجم عظیمی از واحد مسکونی نوساز مواجه می‌شویم که از سال ۱۳۹۲ به بعد این اتفاق افتاد و بازار اشباع شد.

بهروز ملکی – کارشناس مسکن – در این خصوص می‌گوید: در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تهران به کارگاه ساختمان‌سازی تبدیل شده بود که به تعمیق رکود در سال‌های بعد انجامید. با این حال کاهش پروانه‌های ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمه‌ای برای رونق آینده بخش مسکن است که دیدیم از اواخر سال ۱۳۹۴ معاملات مقداری افزایش یافت. البته نمی‌گویم که وارد رونق شده‌ایم، ولی تعداد معاملات معاملات امسال نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمت‌ها نیز اندکی افزایش یافته ولی از آن تعبیر به رونق نمی‌کنم.

کاهش سرعت ساخت و ساز نسبت به معاملات قطعی از بهار سال ۱۳۹۵ به وضوح خود را نشان داده است. در بهار سال جاری ۱۷۹۳ پروانه برای ۱۵ هزار و ۷۱۲ واحد مسکونی صادر شده که ۲۱.۷ درصد از مدت مشابه سال قبل کمتر بوده و این تعداد در مقایسه با میانگین ۱۵ هزار معامله انجام شده در یک سال اخیر، یک سوم را شامل می شود.

با اینکه بعد از بهار، آمار پروانه‌های صادر شده در شهر تهران ارایه نشده، اما ادامه شرایط اولین فصل سال جاری می‌تواند ۲۵۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران را از طریق تقاضای مصرفی پوشش دهد و پس از آن احتمالا در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شاهد افزایش سرعت صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران خواهیم بود.

همچنین بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است.

از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور حاکی از آن است دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از خردادماه سال ۱۳۹۶ شاهد پیش رونق در بازار مسکن باشیم.

چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۶

چشم انداز بازار مسکن در سال ۹۶

مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال ۹۵ زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های ۹۶ و ۹۷ رونق دوباره به این بازار برمی گردد.

بهروز ملکی ، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: ۳۳ درصد هزینه هر خانوار و همچنین ۴۰ درصد سرمایه گذاری های کشور در حوزه مسکن انجام می شود.

به گفته وی، نرخ رشد متوسط دارایی های ایرانی ها طی ۲۴ سال گذشته در بورس ۲۵ درصد، در مسکن ۲۴ درصد و در نهایت در بخش دلار ۱۵ درصد بوده است.

وی افزود: از ۳۶۰ قلم کالا و خدماتی که ایرانی ها در ماه مصرف می کنند، ۳۳ درصد آن در بخش مسکن، ۲۵ درصد در خوراکی ها و آشامیدنی ها و ۱۰ درصد در حمل و نقل هزینه می شود.

مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری شرکت های بخش خصوصی با بیان اینکه از اوایل تا اواخر دهه ۷۰، هزینه مسکن هر خانوار ایرانی ۲۶ درصد بود، تاکید کرد: به مرور مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.

به گفته وی، ایران جزو پنج کشور دنیاست که مسکن، سهم بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.

ملکی افزود: براساس اطلاعات بانک مرکزی در سال ۹۳، سهم هزینه مسکن در استان تهران با ۵۰ درصد و در استان اصفهان ۳۲ درصد است همچنین ایلام با ۱۶ درصد کمترین هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است.

وی همچنین در خصوص نحوه تصرف خانوارهای ایرانی در مسکن، گفت: طی سال های ۶۵ تا ۹۰، ایرانی ها بیشتر اجاره نشین شده اند.

مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه تصریح کرد: در ایران به طور متوسط ۳۰ سال طول می کشد که هر خانوار بتواند خانه دار شد.

وی با اشاره به اینکه حدود ۲۰ میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در کشور وجود دارد که شاخص تراکم آن ۱٫۰۶ درصد است، بیان داشت: حدود ۸ درصد خانه های کشور خالی هستند.

ملکی با بیان اینکه در استان اصفهان به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۵ خانوار وجود دارد، گفت: طی سال های ۹۵ تا ۱۴۰۵ ، به شرطی که هر سال ۹۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود به ۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز داریم؛ از سوی دیگر شاهد کمبود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور هستیم و سالی ۳۵ میلیون واحد تخریب و نوسازی می شود.

وی به متوسط قیمت معاملات یک متر مربع مسکن در شهرهای مختلف کشور اشاره کرد و افزود: استان تهران با ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان گران ترین مسکن کشور و اصفهان با ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در رده دوم قرار دارد.

به گفته این استاد دانشگاه، طی سال های ۷۱ تا ۹۴ نرخ رشد مسکن در اصفهان ۱۰۴ برابر شده است.

وی همچنین با اشاره به موضوع مالیات بر خانه های خالی که قانون آن در سال ۹۵ برای اجرا ابلاغ شد، گفت: تا سال ۱۳۸۰ قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شد اما به دلیل مشکلات در شناسایی این خانه ها این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی لغو شد.

به گفته ملکی، شناسایی خانه های خالی بزرگترین مشکل این قانون است که علیرغم تصویب دوباره آن، همچنان در اجرا دچار ضعیف هستیم.

وی در خصوص تاثیر مسکن مهر بر بازار کشور، تاکید کرد: مشکل مسکن مهر همچنان پابرجاست و پاره ای از مشکلات آن به دولت بعدی نیز انتقال می یابد.

به گفته این استاد دانشگاه، متاسفانه ۴۰ درصد پایه پولی و نقدینگی کشور از طریق مسکن مهر در دولت قبلی ایجاد شد.

وی در ادامه با اشاره به عوامل اثرگذار در قیمت مسکن، اظهار داشت: نقدینگی و تورم، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه ساخت، مالیات املاک، هزینه ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی و … از جمله عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است.

به گفته ملکی، نرخ سود بانکی مهمترین عاملی است که خلاف جهت مسکن حرکت می کند.

وی همچنین با اشاره به اینکه سال های ۸۶، ۸۷، ۹۱ اوج افزایش قیمت مسکن در کشور بود، تصریح کرد: طول دوره رونق مسکن همیشه کوتاه تر از دوره رکود آن در کشور بوده است.

مولف کتاب تحلیل بازار مسکن گفت: با افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز در کشور زیاد می شود بنابراین درخواست برای پروانه ساختمان افزایش می یابد که این موجب افزایش با وقفه عرضه مسکن می شود که در این شرایط افزایش قیمت مسکن متوقف و در این چرخه شاهد کاهش سود ساخت و ساز و کاهش درخواست برای پروانه ساختمان می شویم.

وی با اشاره به اینکه طی سال های ۹۳ و ۹۴ صدور پروانه ساختمان در کشور کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر، زمان مناسبی برای خرید مسکن نیست.

به گفته ملکی، بهترین زمان برای ساخت مسکن، اواخر دوره رکود است و همچنین اوایل دوره رونق زمانی مناسب برای خرید و پایان دوره رونق زمان مناسب فروش مسکن است.

وی با اشاره به اینکه طی سال های ۹۰ و ۹۱ شاهد رونق بازار مسکن بودیم، افزود: بازار مسکن از نیمه دوم سال ۹۲ دچار رکود شد و امروز انتظار داریم بازار مسکن به سمت پایان رکود حرکت کند.

این استاد دانشگاه همچنین به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال ۹۱ حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی، در سال ۹۲ معادل ۵۵ هزار واحد مسکونی، در سال ۹۳ برابر با ۳۲ هزار واحد مسکونی و در سال ۹۴ معادل ۲۷ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است.

به گفته ملکی، ساخت و ساز در کشور در سال ۹۴ به نصف سال ۹۱ رسیده است.

وی با بیان اینکه در اصفهان نیز پروانه های ساختمان در سال های ۹۱ و ۹۲ افزایش داشته اما در سال ۹۳ و ۹ ماه نخست سال ۹۴ کاهش داشته است، افزود: تعداد پروانه های ساختمان در اصفهان طی زمستان ۹۴ رشد داشته است.

مولف کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود طولانی در بازار مسکن شده، اشاره کرد و گفت: افت قدرت خرید مردم، نرخ بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های ۹۰ تا ۹۳ و کاهش قیمت نفت از جمله این عوامل است.

وی همچنین به مهمترین عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در سال ۹۵ اشاره کرد و افزود: کاهش سود سپرده های بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های ۹۱ و ۹۲ و رو به اتمام بودن واحدهای نیمه تمام، درآمدهای خانوار و رشد اقتصادی در سال جاری، پس انداز خانوارها ناشی از رشد اقتصادی سال های قبل، افزایش بهای وام های ساختمانی، افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و حرکت آن به سمت بازار مسکن، بهره برداری از واحدهای مسکن مهر از جمله این عوامل هستند.

ملکی با پیش بینی بازار مسکن طی سال جاری، تاکید کرد: دولت امسال پروژه جدیدی در بخش مسکن نخواهد داشت همچنین نقش دولت در مسکن از نوع سیاست گذاری و نهادسازی است به گونه ای که بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود.

وی تصریح کرد: هر چه به سمت سال های ۹۶ و ۹۷ حرکت کنیم ثبات قیمت مسکن توجیه خود را از دست می دهد.

این استاد دانشگاه، با تاکید بر اینکه سال ۹۵ زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: به طور قطع قیمت مسکن رشد ملایمی خواهد داشت اما این رشد دو رقمی نخواهد شد.

به گفته وی، بازار مسکن به مرور وارد دوره گذار از رونق می شود و در سال های ۹۶ و ۹۷ رونق دوباره به بازار مسکن بازمی گردد.

وی تاکید کرد: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود و امسال نیز رشد بالایی را تجربه خواهد کرد و امیدواریم سال آینده رونق در این بازار شکل بگیرد.

وی همچنین ببان داشت: در سال ۹۶ شاهد رشد قیمت، پروانه و اجاره در بخش مسکن خواهیم بود.