رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رییس اتحادیه مشاوران املاک علت طولانی شدن رکود مسکن را فعالیت تجاری و اقتصادی بانکها دانست و گفت: رونق مسکن در سال ۱۳۹۶ مستلزم اصلاح سیستم بانکی است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ حسام عقبایی اظهار کرد: سیستم بانکی ما بیشتر رویکرد تجاری دارد تا توسعه‌ای. لذا توقعمان این است که مجلس شورای اسلامی در جهت اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوی روزنه‌هایی که بانک‌ها می‌توانند از آن برای دکانداری، ورود به فعالیت تجاری و ایجاد هلدینگ‌های اقتصادی استفاده کنند را بگیرند.

وی افزود: دولت و مجلس باید به این موضوع که سیاست اقتصادی در حوزه مسکن توسعه‌ای باشد کمک کنند. لازمه این مساله هماهنگی دولت و مجلس در جهت اصلاح قانون و نظارت دقیق‌تر دولت و مجلس بر بانک‌ها خصوصا نظارت بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، سازمان بازرسی کل کشور و نیز کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی بر بانک‌ها است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اگر قوانین مربوط به حوزه مسکن اصلاح شود این بخش رونق می گیرد گفت: قبل از اصلاح قوانین باید به سمت و سویی برویم که ارایه تسهیلات بانکی از ناحیه بانک‌ها با سایر تسهیلات متفاوت باشد؛ چرا که با توجه به پیشرو بودن بخش مسکن در اقتصاد و نیز وظیفه دولت برای تامین مسکن آحاد جامعه که در قانون اساسی به آن تاکید شده، باید نگاه ویژه ای به این بخش صورت گیرد.

عقبایی تاکید کرد: دولت باید در سال ۱۳۹۶ رویکرد خود را تغییر دهد و با ارایه اعتبارات بیشتر، بالا بردن اقساط و اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی به بالا بردن قدرت خرید مردم کمک کند.

وی، رکود مسکن را سنگین عنوان کرد و گفت: ارایه تسهیلات می‌تواند تقاضا را تحریک کند اما صرفا با روش تحریک تقاضا نمی‌توان از رکود خارج شد. باید چند راهکار را دنبال کرد؛ اول این‌که تسهیلات برای همه نقاط یکسان نباشد. دوم این‌که حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصد از قیمت یک آپارتمان را تامین کند.

به گفته عقبایی، تسهیلات ۱۵ میلیون تومانی که در سال ۱۳۸۳ پرداخت می‌شد نزدیک ۳۸ تا ۴۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران را پوشش می داد ولی الان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک آپارتمان متوسط قیمت را تامین می ‌کند. لذا رشد تسهیلات متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص تاثیر ورود ۱۲۵ هزار خانواده ای که از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده می کنند در بازار مسکن سال آینده گفت: خانه اولی ها تحرک جزئی در بخش مسکن ایجاد خواهند کرد اما این تاثیر آنقدرها نیست که بتواند این حوزه را از رکود خارج کند.

عقبایی خاطرنشان کرد: کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. لذا عددی حدود یک دهم بی‌تاثیر نیست ولی به عنوان یک عامل موثر هم نمی‌توانیم از آن نام ببریم.

وی گفت: سال ۱۳۹۵ را سال پایان رکود مسکن می‌دانم. البته. پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال آینده بیفتد سال ۱۳۹۶ آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال آینده رونق می گیرد.

عرضه مسکن به یک سوم تقاضا رسید

عرضه مسکن به یک سوم تقاضا رسید

بررسی دو شاخص صدور پروانه‌های ساختمانی با معاملات انجام شده نشان می‌دهد در بازار مسکن عرضه به یک سوم تقاضا رسیده است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ به نقل از ایسنا هم اکنون در ازای صدور یک پروانه ساختمانی سه معامله در شهر تهران انجام می‌شود. همچنین طی سه دهه اخیر کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در سیکل دو یا سه ساله، مقدمه‌ای برای رونق مسکن در آینده بوده است. در این شرایط می توان نتیجه گیری کرد که رکود مسکن به پایان خود نزدیک می‌شود.

طی ادوار گذشته بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ اتفاق افتاد. بعد از آن سال ۱۳۹۲ با بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن مواجه بودیم و از آن سال به بعد این نرخ پایین‌تر از تورم عمومی مستقر شده است. تجربه نشان داده هرگاه سود ساخت و ساز افزایش می‌یابد با افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه می‌شویم و عرضه با وقفه‌ای ۲-۳ ساله وارد بازار می‌شود. بعد یکمرتبه با ورود حجم عظیمی از واحد مسکونی نوساز مواجه می‌شویم که از سال ۱۳۹۲ به بعد این اتفاق افتاد و بازار اشباع شد.

بهروز ملکی – کارشناس مسکن – در این خصوص می‌گوید: در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تهران به کارگاه ساختمان‌سازی تبدیل شده بود که به تعمیق رکود در سال‌های بعد انجامید. با این حال کاهش پروانه‌های ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمه‌ای برای رونق آینده بخش مسکن است که دیدیم از اواخر سال ۱۳۹۴ معاملات مقداری افزایش یافت. البته نمی‌گویم که وارد رونق شده‌ایم، ولی تعداد معاملات معاملات امسال نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمت‌ها نیز اندکی افزایش یافته ولی از آن تعبیر به رونق نمی‌کنم.

کاهش سرعت ساخت و ساز نسبت به معاملات قطعی از بهار سال ۱۳۹۵ به وضوح خود را نشان داده است. در بهار سال جاری ۱۷۹۳ پروانه برای ۱۵ هزار و ۷۱۲ واحد مسکونی صادر شده که ۲۱.۷ درصد از مدت مشابه سال قبل کمتر بوده و این تعداد در مقایسه با میانگین ۱۵ هزار معامله انجام شده در یک سال اخیر، یک سوم را شامل می شود.

با اینکه بعد از بهار، آمار پروانه‌های صادر شده در شهر تهران ارایه نشده، اما ادامه شرایط اولین فصل سال جاری می‌تواند ۲۵۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران را از طریق تقاضای مصرفی پوشش دهد و پس از آن احتمالا در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شاهد افزایش سرعت صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران خواهیم بود.

همچنین بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است.

از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور حاکی از آن است دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از خردادماه سال ۱۳۹۶ شاهد پیش رونق در بازار مسکن باشیم.

دلایل التهاب و ثبات در بازار مسکن

دلایل التهاب و ثبات در بازار مسکن

به گزارش اقتصاد نیوز به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان،  این روزها آرامش عجیبی در بازار مسکن حاکم شده به طوری که تعدادی از خریداران و مستاجران ملک مورد نظر خود را خریداری و یا رهن و اجاره کرده اند، البته در این بین برخی از متقاضیان خرید مسکن همچنان دست نگه ‌داشته‌اند تا شاید قیمت مسکن  کاهش یابد.به گفته بسیاری از مسئولان و کارشناسان مسکن در صورتیکه قیمت ارز کاهش و یا به ثبات قیمتی برسد، آینده خوبی پیش روی بازار مسکن خواهد بود.

آمارها نشان می‌دهد با حاکم شدن آرامش پاییزی در بازار اجاره بها تعداد فایل‌های رهن کامل و نیز فایل‌هایی که قابل تبدیل است، در بازار مسکن افزایش یافته و همین موضوع می‌تواند مستاجران را امیدوار تر کند.

البته در این بین برخی شنیده حاکی از‌ آن است که نرخ سود بانکی افزایش می‌یابد که اگر این اقدام صورت گیرد قیمت اجاره در بازار مسکن بسیار کاهش خواهد یافت.طی دو سال گذشته کاهش نرخ سود بانکی نقش بسیار موثری در کاهش فایل‌های رهن کامل و رسیدن میانگین قیمت اجاره به یک و نیم میلیون تومان داشته است.

همچنین گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که میزان معاملات مسکن در ۶ ماهه ابتدای سال ،کاهش بیش از ۱۰ درصدی داشته به طوری که طی یک ماه گذشته ۱۰ هزار و ۳۳۰ فقره معاملات در بنگاه‌های املاک شهر تهران ثبت شده است آمارها همچنین نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران به ۸ میلیون و ۱۰۰هزار تومان رسیده است و این در حالی است که در ماه‌های گذشته میزان استقبال از واحدهای مسکونی کوچک متراژ نسبت به متراژ‌های بالا بسیار بیشتر بوده است.

براساس این‌گزارش افزایش نرخ تسهیلات خرید مسکن یکی از راهکارهای موثر در افزایش قدرت خرید متقاضیان است به طوری که بانک مسکن در چند ماه گذشته درخواست افزایش نرخ تسهیلات را به بیش از ۱۶۰ میلیون تومان داده است اما تا کنون این طرح پشت درهای بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار باقی مانده است، البته بسیاری از متقاضیان خرید مسکن نیز معتقدند متاسفانه نا بسامانی‌های ایجاد شده در بازار مسکن باعث شده که برخی از دلالان و واسطه‌گران از این فرصت استفاده کنند و قیمت مسکن را افزایش دهند اما اگر میزان تسهیلات خرید مسکن افزایش و از سوی دیگر مدت زمان بازپرداخت تسهیلات بیشتر شود دست واسطه‌گران از این بازار کوتاه می‌شود و قیمت‌ها به ثبات می‌رسد.

همچنین چندی پیش بانک مسکن آماری از تعداد تسهیلات پرداخت شده را آغاز کرد به طوری که طی نیمه اول امسال در پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید خانه یک رکورد به ثبت رسیده است و ما شاهد رشد ۶۳ درصدی تعداد تسهیلات بوده‌ایم، همچنین از ابتدای سال ۹۷ تا پایان شهریور ماه ۱۱ هزار و ۲۰۰خانوار تسهیلات دریافت کرده‌اند.

بر اساس این گزارش بازار مسکن یکی از موثرترین بخش‌های اقتصادی در بهبود وضعیت اقتصاد کشور به شمار می‌رود که در این بین به گفته بسیاری از کارشناسان این بازار هم‌اکنون وارد رکود شده که این خود لطمه بسیار بزرگی به ۸۰ اشتغال وابسته به این صنعت وارد می‌کند.

اما به گفته برخی از کارشناسان راهکارهایی برای برون رفت از این رکود وجود دارد که یکی از این راهکارها دریافت مالیات از خانه‌های خالی و ورود بخش خصوصی است.

ورود بخش خصوصی آرامش را به بازار ساخت وساز برمی گرداند

فرشید پور حاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با خبرنگار راه و شهرسازی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، با اشاره به اینکه مجلس باید بهبود و بررسی بازار مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار دهد گفت: متاسفانه در ۶ ماه گذشته کمیسیون عمران مجلس از نهاد حرفه‌ای بخش خصوصی در بازار مسکن دعوت نکرده و همین موضوع می‌تواند نابسامانی‌هایی را در این بازار ایجاد کند.

 

وی با اشاره به اینکه بازار مسکن هم‌اکنون نیازمند یک جراحی است افزود: مجلس و دولت می‌تواند با همکاری بخش خصوصی وضعیت بازار مسکن را بهبود ببخشد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور گفت:کاهش قیمت مصالح ساختمانی در چند ماه گذشته هم‌زمان با کاهش قیمت دلار توانسته این بازار را کمی به آرامش نزدیک کند اما تنها راهکاری که برای بهبود وضعیت بازار مسکن در این بین لازم است ورود بخش خصوصی به بازار مسکن است.

وی اظهار کرد: در صورتی که نرخ دلار به ثبات برسد بازار مسکن نیز واکنش‌های مثبتی را در این بین نشان خواهند داد.

تصمیمات خلق الساعه آرامش بازار مسکن را بر هم می زند

جمشید برزگر رئیس انبوه‌سازان کشور نیز در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصاد و انرژی گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان،؛ درباره طرح جدید اخذ مالیات از خانه‌های خالی که به گفته برخی از نمایندگان مجلس این طرح آینده خوبی برای بازار مسکن رقم خواهد زد، گفت: طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی یک طرح خلق‌الساعه است و این طرح در وضعیت کنونی بازار مسکن جوابگو نیست.

برزگر با اشاره به اینکه در چنین شرایطی کمتر مالک و یا سازنده‌ای تمایل دارد خانه‌های خود را خالی نگه‌دار گفت: دولت باید برای بهبود وضعیت مسکن تعادل در عرضه و تقاضا رعایت کند و به جای تصمیمات مالی مشکل را از ریشه حل کند.

وی ادامه داد: متاسفانه دولت و مجلس از چند سال پیش چنین طرح‌هایی را مطرح کرده‌اند اما هیچ کدام از آنها سامانه‌ای که بتواند این خانه‌ها شناسایی کند طراحی نکرده است و هر بار این طرح به بهانه‌های مختلف به تعویق می‌افتند.

برزگر تاکید کرد: متاسفانه تصمیمات آنی و بدون برنامه‌ریزی از سوی دولت باعث می شود که بخش مسکن با التهاب و رشد مسکن مواجه شود بنابراین باید برای این بازار تصمیمات درستی اتخاذ کنیم.

گفتنی است بازار مسکن هم‌اکنون برای بهبود و ثبات وضعیتی خود نیازمند تصمیمات درست از سوی دولت است زیرا که اخذ مالیات از خانه‌های خالی و یا افزایش تسهیلات شاید در کوتاه مدت جوابگوی نیازهای متقاضیان مسکن باشد اما در بلند مدت دولت باید با اجرایی کردن طرح بازآفرینی شهری و یا نوسازی بافت‌های فرسوده بتواند مشکلات بخش مسکن را از ریشه حل کند.

اجرای طرح بازآفرینی طی چند سال گذشته با دستور رئیس جمهور مطرح شد اما متاسفانه دولت در چند سال گذشته هنوز این طرح را به مرحله اجرایی  نرسانده و در این بین هیچ یک از دستگاه‌های دیگر از جمله وزارت آموزش و پرورش، وزارت بهداشت و یا حتی سازمان ملی زمین و مسکن زمین‌ها و اراضی خود را در اختیار دولت قرار نداده‌اند.

امیدواریم تا پایان دولت دوازدهم  بخشی از محله‌ های بافت‌های فرسوده  که کیفیت زندگی در آنها بسیار پایین است  ساماندهی شود.