رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رابطه رکود مسکن با دکانداری بانک ها

رییس اتحادیه مشاوران املاک علت طولانی شدن رکود مسکن را فعالیت تجاری و اقتصادی بانکها دانست و گفت: رونق مسکن در سال ۱۳۹۶ مستلزم اصلاح سیستم بانکی است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ حسام عقبایی اظهار کرد: سیستم بانکی ما بیشتر رویکرد تجاری دارد تا توسعه‌ای. لذا توقعمان این است که مجلس شورای اسلامی در جهت اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوی روزنه‌هایی که بانک‌ها می‌توانند از آن برای دکانداری، ورود به فعالیت تجاری و ایجاد هلدینگ‌های اقتصادی استفاده کنند را بگیرند.

وی افزود: دولت و مجلس باید به این موضوع که سیاست اقتصادی در حوزه مسکن توسعه‌ای باشد کمک کنند. لازمه این مساله هماهنگی دولت و مجلس در جهت اصلاح قانون و نظارت دقیق‌تر دولت و مجلس بر بانک‌ها خصوصا نظارت بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، سازمان بازرسی کل کشور و نیز کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی بر بانک‌ها است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اگر قوانین مربوط به حوزه مسکن اصلاح شود این بخش رونق می گیرد گفت: قبل از اصلاح قوانین باید به سمت و سویی برویم که ارایه تسهیلات بانکی از ناحیه بانک‌ها با سایر تسهیلات متفاوت باشد؛ چرا که با توجه به پیشرو بودن بخش مسکن در اقتصاد و نیز وظیفه دولت برای تامین مسکن آحاد جامعه که در قانون اساسی به آن تاکید شده، باید نگاه ویژه ای به این بخش صورت گیرد.

عقبایی تاکید کرد: دولت باید در سال ۱۳۹۶ رویکرد خود را تغییر دهد و با ارایه اعتبارات بیشتر، بالا بردن اقساط و اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی به بالا بردن قدرت خرید مردم کمک کند.

وی، رکود مسکن را سنگین عنوان کرد و گفت: ارایه تسهیلات می‌تواند تقاضا را تحریک کند اما صرفا با روش تحریک تقاضا نمی‌توان از رکود خارج شد. باید چند راهکار را دنبال کرد؛ اول این‌که تسهیلات برای همه نقاط یکسان نباشد. دوم این‌که حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصد از قیمت یک آپارتمان را تامین کند.

به گفته عقبایی، تسهیلات ۱۵ میلیون تومانی که در سال ۱۳۸۳ پرداخت می‌شد نزدیک ۳۸ تا ۴۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران را پوشش می داد ولی الان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک آپارتمان متوسط قیمت را تامین می ‌کند. لذا رشد تسهیلات متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص تاثیر ورود ۱۲۵ هزار خانواده ای که از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده می کنند در بازار مسکن سال آینده گفت: خانه اولی ها تحرک جزئی در بخش مسکن ایجاد خواهند کرد اما این تاثیر آنقدرها نیست که بتواند این حوزه را از رکود خارج کند.

عقبایی خاطرنشان کرد: کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. لذا عددی حدود یک دهم بی‌تاثیر نیست ولی به عنوان یک عامل موثر هم نمی‌توانیم از آن نام ببریم.

وی گفت: سال ۱۳۹۵ را سال پایان رکود مسکن می‌دانم. البته. پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال آینده بیفتد سال ۱۳۹۶ آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال آینده رونق می گیرد.

درمان رکود بازار مسکن با تولید هدفمند و اجرای مالیات های تنظیمی

درمان رکود بازار مسکن با تولید هدفمند و اجرای مالیات های تنظیمی

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۸ منتشر کرد. بر اساس این گزارش، در شهر تهران، مهرماه امسال ۳۴۵۷ فقره معامله واحد مسکونی انجام شد. همچنین بر اساس اعلام این دفتر، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان رسید. در بررسی داده های موجود در این گزارش نکات زیر قابل توجه است:

مقایسه تعداد معاملات انجام شده در مهر ماه نسبت به ماه گذشته نشان از افزایش ۲۰ درصدی معاملات دارد، اما این افزایش به هیچ وجه نمی تواند نشان از پایان دوران رکود معاملات در بازار مسکن شهر تهران باشد. ماجرا از این قرار است که در ۴ سال اخیر، تنها در سه ماه اخیر یعنی مرداد و شهریور و مهر سال ۹۸ تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران کمتر از ۴ هزار فقره معامله بوده است. یعنی با وجود این افزایش ۲۰ درصدی، تعداد معاملات انجام شده در ماه اخیر، حتی به اندازه معاملات صورت گرفته در ماه فروردین که در نیمی از آن به دلیل تعطیلات، تقریبا معامله ای صورت نمی گیرد، نیز نرسیده است. لازم به ذکر است تعداد معاملات انجام شده در مهرماه ۹۸ نسبت به مهرماه سال گذشته ۶۴ درصد کاهش داشته است.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بعد از دو ماه کاهش، افزایش یافته است. هرچند، هم کاهش قیمت بسیار اندک بود و هم افزایش اخیر، چندان چشمگیر نیست. میانگین قیمت مسکن در شهریورماه ۱۲ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان بود که در مهرماه، به صورت متوسط رشد بسیار اندک یک درصدی داشت. این ماجرا نشان از ثبات قیمت ها در سه ماه اخیر بعد از یک دوره دوساله افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن است.

این ثبات قیمت‌ها را باید در خروج بعضی از تقاضاهای سرمایه ای از بازار مسکن دانست. ماجرا از این قرار است که بازار مسکن با دو نوع تقاضا مواجه است. تقاضای اول تقاضای مصرفی است که برای رفع نیاز طبیعی و اولیه خود به مسکن در این بازار حضور می یابد. تقاضایی که در چند سال اخیر در بازار خرید مسکن بسیار کمرنگ شده و بنا بر بررسی داده های آماری سهم این نوع تقاضا در چند سال اخیر به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است.

این نوع تقاضاها به ناچار رفع نیاز خود را عمدتا در بازار اجاره جست و جو می کنند. نوع دیگر تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای است. تقاضایی که به دلیل ریسک پایین و منفعت بالای بازار مسکن برای حفظ سرمایه خود واستفاده از افزایش قیمت ها در این بازار حضور می یابد. بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای، مربوط به سفته بازانی است که انتظار سودهای کلان در کوتاه مدت را دارند. این افراد در دورانی که قیمت ها شروع به صعود می کند اقدام به خرید نموده و در هنگام اوج قیمت ها با فروش واحدهای خود سود سرشاری را نصیب خود می کنند.

کاهش قیمتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می شود را باید در خروج این دسته تقاضاهای سرمایه ای باید دانست. زیرا بازار مسکن از لحاظ افزایش قیمت به اوج خود رسیده و این افراد که دنبال منفعت‌های کوتاه مدت هستند، به سمت سایر بازار ها هجوم می آورند. در این شرایط دولت می تواند از ابزارهای تنظیمی خود استفاده کرده و شرایطی را ایجاد کند تا سهم تقاضاهای سرمایه ای را از این بازار کاهش پیدا کند. افرادی که سرمایه های بسیاری را در بازار مسکن منجمد کرده و در بلندمدت زیانی را متوجه سرمایه خود نمی بینند.

هر چند برخی از افراد دوران رکود بازار مسکن را برای اجرای برخی مالیات های تنظیمی بازار مسکن مانند مالیات بر خانه های خالی مناسب نمی دانند اما چنانچه گفته شد، خروج تقاضاهای سرمایه ای و مخصوصا افرادی که سرمایه های خود را در بازار مسکن منجمد کرده اند، می تواند کمک شایانی به واقعی تر شدن قیمت ها در بازار مسکن در شرایط فعلی داشته باشد. در همین راستا، راه اندازی هرچه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اجرای مالیات بر خانه های خالی البته با نرخ موثر می تواند تاثیرات مثبتی بر عرضه واحدهای احتکار شده در بازار داشته باشد.

لازم به ذکر است در صورت رونق تولید مسکن در کشور اجرای مالیات های تنظیمی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه برای توزیع مناسب و عادلانه واحدهای تولید شده برای صاحب خانه شدن خانواده های فاقد مسکن، امری ضروری است.

با وجود ثبات قیمت ها در بازار مسکن باز هم بسیاری از خانواده ها و متقاضیان مصرفی، توان خرید مسکن در شرایط فعلی را ندارند و نباید انتظار خروج بازار مسکن از شرایط رکودی را داشت. بنابراین وزارت راه و شهرسازی لازم است در برنامه های خود، مخصوصا در طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، از شیوه هایی استفاده کند که متقاضیان واقعی مسکن بتوانند صاحب مسکن شوند. در این راستا، اتخاذ شیوه مشارکتی در زمین های دولتی و فروش واحدها به قیمت روز نمی تواند مطلوب باشد.
وزارت راه و شهرسازی برای تولید هوشمند و عرضه مسکن از ابزارهایی که در اختیار دارد، می تواند استفاده کافی را ببرد.

یکی از این ابزارها استفاده از زمین های دولتی است. زمین هایی که اتفاقا در پروژه های اخیر وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرار گرفته است. می توان با استفاده از سیاست تاخیر در هزینه زمین، خانواده ها را توانمند ساخت. یعنی خانواده ها هزینه ساخت مسکن را با پیشرفت پروژه پرداخت کنند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود به صورت اقساط به دولت پرداخت نمایند.

یادداشت از مهدی غلامی کارشناس مسکن

منبع:فارس

ابزار مبارزه با سوداگری در بازار مسکن

ابزار مبارزه با سوداگری در بازار مسکن

طرح اقدام ملی به عنوان موتور محرک بازار مسکن، مدتی است که از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده و در دستور کار معاونت‌ها و سازمان‌های زیربط وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است. طرحی که قرار است ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را پوشش دهد و جامعه هدف خود را که افراد کم درآمد جامعه هستند، صاحب خانه کند.

به گزارش ایسنا، بنابراعلام کیلید، این طرح نیاز به مطالعه دقیق بازار دارد تا از نظر جانمایی همچون مسکن مهر انتقادهای بی‌شماری را در سال‌های متمادی به دوش نکشد و با مرکز شهر که محل کار بسیار از متقاضیان خواهد بود، فاصله دور و بین‌شهری نداشته باشد. از طرفی اینکه تمام پروژه را دولت برعهده بگیرد و بخش خصوصی نقش پررنگی در آن ایفا نکند، نمی‌تواند آنطور که باید برای حوزه ساختمان کارساز باشد؛ ‌چرا که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می‌تواند چرخه تولید را به گردش دربیاورد و علاوه بر خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد، اشتغال بسیاری از فعالان ساختمانی را نیز به حالت قبل از رکود بازگرداند.

از این رو نیاز است تا در آیین‌نامه اقدام ملی بازنگری شود و بخش خصوصی را تشویق به ورود به این طرح کند. البته معاونین و مدیران سازمان‌های متولی ساخت و ساز در این طرح معتقدند که منافع بخش خصوصی در این طرح دیده شده، ولی کانون سراسری انبوه‌سازان به نمایندگی بخش خصوصی بارها اذعان داشته هیچ مشوقی برای ورود و سرمایه‌گذاری در این طرح ندارند و حتما باید بازنگری در آیین‌نامه روی دهد تا بتوان از ظرفیت‌های بخش خصوصی در این طرح بهره برد. گفتنی است یکی از اصلی‌ترین نهادهای خصوصی که می‌تواند کمک شایانی به این طرح کند انبوه‌سازان هستند و ایرادات آیین نامه را طی نامه‌ای رسمی به وزارت راه و شهرسازی ارسال کرده‌اند.

یکی از ایرادات مطرح شده مبحث پیش فروش است که مدتی است اصلاحیه آن در دستور کارمجلس قرارگرفته و انبوه‌سازان منتظر پاسخ این نامه و درخواست هستند. ایراد دیگری که به این طرح وارد است، ورود انبوه‌سازان به عنوان پیمانکار است. این امر مشکلات زیادی برای انبوه سازان به همراه خواهد داشت و باید پس از اصلاح آن منافع انبوه‌ساز به صورت کامل دیده شود.

اما موضوع مهمی که مطرح است این است که آیا این طرح می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را در بازار مسکن برقرار کند؟ آیا ۴۰۰هزار واحد مسکونی پاسخگوی این تعداد تقاضا است و طرح اقدام ملی به کاهش قیمت مسکن و افزایش تعداد معاملات منتج می‌شود؟ طبیعی است که نیاز یک میلیون واحد مسکونی در کشور کم نشده و باید این طرح تداوم یابد تا بتوان به عنوان عامل محرک بخش مسکن از آن نام برد. بخشی که به واسطه رکود، افزایش بسیار زیاد قیمت‌ها را به همراه داشته و به نقطه‌ای رسیده که در برخی موارد، نرخ ودیعه برای اجاره آپارتمان در فرشته به قیمت خرید آپارتمان در مرزداران رسیده است. از سوی دیگر توان مالی برای پرداخت اجاره آپارتمان در مرزداران هم از بین رفته و این محله‌ها با کمبود تقاضای بازار اجاره مواجه شده‌اند.

اما چگونه می‌توان این طرح و روند ساخت و ساز انبوه این‌چنینی را مداوم کرد و رونق را بدون اینکه سوداگری در بازار رخ دهد به بازار مسکن بازگرداند. گفتنی است سوداگری در بازار مسکن، همانند ویروسی است که اینگونه طرح‌ها را با مشکلات زیادی روبرو می‌کند و مانع تداوم آن می‌شود. یکی از راه‌های جلوگیری از سوداگری در بازار ایجاد شاخص قیمت است. شاخصی که بتواند به عنوان مبنای قیمت‌ها از آن بهره برد و به عنوان ارزش واقعی یک ملک به آن استناد کرد.

فن آوری روز دنیا این مشکل را تا حدودی حل کرده و فعالان و سیاستگذاران بازار مسکن ایران نیز می‌توانند از آن پیروی کنند. تخمین قیمت مسکن که مدتی است توسط مجموعه‌ای دانش بنیان به نام کیلید راه‌اندازی شده است، ارزش واقعی یک ملک را توسط هوش مصنوعی محاسبه و ارائه می‌دهد. گفتنی است این تخمین قیمت توسط هوش‌مصنوعی محاسبه می‌شود و به راحت‌ترین روش ممکن که وارد کردن کدپستی ده‌رقمی است، ‌در اختیارکاربران قرار می‌گیرد. مدنظر داشته باشید کیلید اطلاعات معاملات مسکن را از سامانه اطلاعات بازار مسکن (سابا) استخراج و طبقه‌بندی و پردازش می‌کند که منبع معتبری به شمار می‌رود.

کیلید این تخمین قیمت‌ها را با در نظر گرفتن شاخصه‌هایی که نیروی انسانی هم برای تخمین قیمت یک واحد در نظر می‌گیرد، در کنار آخرین معاملات رخ داده در مجاورت واحد مورد نظر، محاسبه و منتشر می‌کند. گفتنی است کیلید در بخش خرید و فروش خانه نیز به بازار مسکن و کاربران کمک می‌کند و تسریع و تسهیل در معاملات مسکن را با جدیدترین تکنولوژی دنیا که همان هوش‌مصنوعی است، فراهم کرده است.

می‌توان اینگونه برداشت کرد که کیلید اطلاعات کامل و طبقه‌بندی شده‌ای از معاملات مسکن دراختیار دارد و همسو بودن این سامانه با تکنولوژی روز دنیا، ‌ باعث ایجاد ابزارهای متعددی برای کاربران و فعالان بازار مسکن شده است. ابزارهایی که به ارائه آمار از روند رشد و کاهش معاملات، فرصت‌های سرمایه‌گذاری و ارائه اطلاعات بازارمسکن در بازه‌های زمانی مختلف و به تفکیک محلات منتهی می‌شود.

در نتیجه کیلید می‌تواند منبعی قابل اعتماد برای تعیین شاخص قیمت در محلات مختلف، واحدهای ساخته شده در طرح اقدام ملی مسکن و بخش‌های دیگر همچون بهسازی شهری و نوسازی بافت فرسوده باشد.