شاید در نگاه اول به نظر برسد که مسئولیت استفاده از مصالح فاقد کیفیت و غیراستاندارد در ساخت و سازها عمدتا بر عهده تولیدکننده است. اما درحقیقت عوامل متعددی به سهم خود در زمینه به کارگیری از مصالح ساختمانی بادوام و کارآمد نقش دارند و تولیدکنندگان تنها بخشی از این زنجیره را تشکیل می دهند. حال پرسش این است که بار مسئولیت استفاده از مصالح و کالاهای ساختمانی غیراستاندارد بیشتر متوجه چه نهادهایی است؟

فرآیند تولید زنجیره‌ای است

در همین رابطه عضو هیئت مدیره انجمن علمی مهندسان راه و ساختمان ایران با تاکید بر اینکه این بحث از نظر حقوقی چند جنبه دارد گفت: در گام اول موسسه استاندارد در هنگام تولید مصالح ساختمانی چارچوبی را برای آن مشخص می کند که باید بر اساس آن تولید شود و نمایندگان موسسه استاندارد در فرآیندهای دوره ای از این تولیدات بازدید کرده و آنها را مورد بررسی قرار دهند و درصورت مشاهده معضلی در زمینه تولید، این بررسی توسط موسسه استاندارد به خوبی انجام شود.

عباس اکبرپور در گفتگو با مجله ساختمان ادامه داد: در گام دوم باید دید آیا کالایی که به عنوان کالای استاندارد تحویل خریدار شده است، بطور استاندارد تولید شده و از المان های لازم برای استاندارد بودن بهره جسته است یا خیر. برای مثال در یک بلوک سیمانی که از اجزای گوناگون نظیر سیمان تشکیل شده، اگر سیمان به کار رفته که توسط تولیدکننده دیگری تولید شده است، غیراستاندارد باشد، محصول نهایی یعنی سنگ بلوک استاندارد نخواهد بود.

بر اساس اظهارات این کارشناس، فرآیند تولید یک فرآیند زنجیره ای و سلسله وار است و ممکن است تولیدکننده در جریان تولید جنسی که ارائه می دهد، اجناسی را از تولیدکنندگان دیگر مثل تولیدکننده سیمان یا سایر مواد افزودنی تهیه کند. پس چگونگی تولید یک کالا باید به طور همه جانبه و با بازرسی کارشناسان رسمی از نحوه تولید کالا، بررسی شود.

مسئولیت اصلی بر دوش مهندس مجری

بر اساس این گزارش، در گام بعدی مهندس مجری بسته به نوع قرارداد خود از حاصل تولیدکننده یعنی مصالح ساختمانی بهره می جوید. گاهی طبق قراردادی که مالک با مجری دارد، خود مالک تمامی مصالح و کالاها را خریداری و تهیه می کند که البته حتی در این صورت هم از مسئولیت مهندس مجری کم نمی شود.

عضو هیئت رئیسه انجمن بین المللی بتن ACI شاخه ایران ضمن تایید این مطلب معتقد است: چون درنهایت مجری است که باید استاندارد و کیفیت مصالح به کار گرفته شده در ساختمان ها را تایید کند و اگرچه او بر گواهی ارائه شده از سوی تولیدکننده استناد می کند، ولی استاندارد بودن مصالح به کار رفته را تایید کند.

وی افزود: در این میان مهندس ناظر نیز ایفای نقش می کند و ممکن است برخلاف نظر مجری غیراستاندارد بودن مصالح را گزارش کند و دستور بررسی آزمایشگاهی را بدهد. البته مجری هم می تواند درخصوص موارد دارای شبهه دستور انجام آزمایش را بدهد تا از کیفیت نمونه های برگرفته از مصالح خریداری شده اطمینان حاصل کند.

به گفته اکبرپور در این راستا مجری برای حفظ جایگاه خود، حتما خود را بیمه و هزینه بیمه را هم مالک پرداخت می کند و در انتها به هنگام فروش ملک این بیمه نامه ها به خریدار ارائه می شود تا از کیفیت مصالح به کار رفته در ساخت ملک خود اطمینان حاصل کند.

نحوه اجرا هم باید استاندارد باشد

عضو هیئت مدیره انجمن علمی مهندسان راه و ساختمان در عین حال تصریح کرد: همه عوامل دخیل شامل تولیدکننده، مالک، مجری و ناظر درخصوص نوع کالای به کاررفته در ساخت مسکن یا هر ابنیه دیگری نقش و سهم دارند و میزان سهم این افراد با بررسی کارشناسان دادگستری مشخص می شود. در این فرآیند ممکن است کارشناس رسمی بررسی و مشاهده کند که علیرغم استاندارد بودن مصالح ارائه شده توسط تولیدکننده، مجری الزامات را رعایت نکرده باشد.

وی با تشریح مثالی در این زمینه گفت: برای مثال ممکن است بتن تولید شده توسط تولیدکننده از استانداردهای لازم بر اساس نمونه های آزمایشگاهی برخوردار باشد، اما مجری الزامات بتن ریزی را رعایت نکند. یعنی در محل پروژه به بتن آب بسته باشد، یا در شرایط محیطی بسیار سرد اقدام به بتن ریزی کند و یا قبل از به قوام رسیدن بتن ریزی کند و درنهایت مجری هم این بتن ناتوان ساختمان چندطبقه احداث کند.

اکبرپور تاکید کرد: بسته به نوع ساختمان و معضل پدید آمده در آن، درصد اهمال هر کدام از این چهار ضلع یعنی تولیدکننده، مجری، ناظر و مالک مشخص می شود. بنابراین به طور خاص نمی توان گفت که حداکثر مسئولیت متعلق به تولیدکننده یا ناظر است. در اینجا نقش مجری کلیدی و اساسی است و او باید تشخیص دهد که آیا مصالح خریداری شده از استاندارد لازم برخوردار است. ناظر نیز باید بر کار مجری نظارت و در صورت مشاهده تخلفی، آن را گزارش کند.

قوانین چقدر مشوق است؟

در این میان لزوم استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد به صورت جدی از سال ۸۴ در دستور کار دولت قرار گرفت و در این سال هیئت دولت مصوبه ای درخصوص ساماندهی تولید، توزیع و مصرف مصالح ساختمانی گذراند که براساس آن در کلیه ساخت وسازها باید مصالح ساختمانی استاندارد به کار گرفته می شد. اگرچه در این مصوبه فرصت دوساله به تولیدکنندگان برای استانداردسازی مصالح ساختمانی داده شد و سازندگان نیز ملزم به استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد شدند، ولی علیرغم پایان مهلت قانونی برای استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد، این مصوبه شکل اجرایی به خود نگرفت.

در همین راستا اکبرپور در پاسخ به اینکه قوانین تا چه حد مشوق استفاده از مصالح استاندارد است گفت: طبق قوانین باید از مصالح ساختمانی استاندارد استفاده شود. معهذا سیستم های کنترل برای بررسی مداوم تولید مصالح چندان استاندارد نیست و در این زنجیره کنترل، یک جای خالی وجود دارد.

وی با اشاره به افزایش روزافزون شمار مهندسان در کشور ادامه داد: متاسفانه سیستم سازمان نظام مهندسی ساختمان، موسسه استاندارد و در عین حال شرکت‌های بیمه به جای اینکه با ارائه دوره های خاص برای مهندسان مخصوصا مهندسان جوان، آنها را در جهت کنترل مستمر تولید استاندارد مصالح به کار گیرند و باعث ایجاد اشتغال برای قشر جوان فرهیخته شوند، از افراد باتوان کمتر یا تخصص غیرمرتبط استفاده می کنند که میزان آگاهی آنها در رابطه با استاندارد مصالح ناچیز است. در بسیاری از کارگاه ها مصالح غیراستاندارد تولید می شود و با قیمت پایین تر در اختیار خریداران قرار می گیرد و در ساختمان ها به کار می رود.

جای خالی مهندسی نگهداری

اکبرپور با انتقاد از فقدان مهندسی نگهداری در کشور زلزله خیز ایران تاکید کرد: سوال این است که چرا برخلاف بسیاری از کشورهای پیشرفته در کشور ما ساختمان ها به عنوان سرمایه های کشور که باید به خوبی تولید و بعد از ساخت هم از آنها نگهداری شود، محسوب نمی شود. در ایران هنوز به مهندسی نگهداری که بعد از ساخت همچنان ساختمان ها را بازرسی و شرکت های بیمه ساختمان ها را کنترل کنند، پرداخته نشده است.

وی خاطرنشان کرد: سازمان نظام مهندسی، دفتر تدوین مقررات ملی و شرکت های بیمه و بیمه مرکزی می توانند در این زمینه اقدام و ضمن ایجاد اشتغال، منجر به حفظ سرمایه های ملی شوند تا چرخه ساخت وساز مجدد در کشور که به دلیل استفاده از مصالح غیراستاندارد بسیار پایین است، به نرم جهانی نزدیک شود.

نظام مهندسی نمی تواند قبول مسئولیت کند!

این در حالی است که پیش از این نیز مسئولان سازمان استاندارد نسبت به اظهارات مسئولان سازمان نظام مهندسی مبنی بر اینکه این سازمان به دلیل دستمزد پایین مهندسان ناظر، نمی تواند در بخش به کارگیری مصالح استاندارد وارد شود و قبول مسئولیت کند، انتقاد کرده بودند.

در همین راستا عضو شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور گفت: قطعا اخلاق مهندسی نمی پذیرد که یک مهندس به خاطر پایین بودن تعرفه یا دستمزد، چشم خود را بر منافع ملی و امنیت و سلامت بهره برداران نهایی ببندد.

مجید ولدان با اشاره به نقش عوامل مختلف در کاربرد مصالح استاندارد در ساختمان ها، درخصوص معضلات موجود در این بخش به خبرنگار ساختمان گفت: بیشترین مشکل ما در بخش استاندارد مصالح ساختمانی، مربوط به شن وماسه است. یعنی سازمان استاندارد نظارت دقیقی بر تولید شن و ماسه ندارد و در بخش مصرفی نیز کارفرمایان علاقه به استفاده از شن و ماسه استاندارد ندارند. دستگاه نظارت یا مجری ذی صلاح هم قادر نیستند که از کاربرد شن وماسه غیراستاندارد یا دارای مشکل جلوگیری کنند. اما اینکه سازمان ملی استاندارد بخواهد با اتکا به پشتوانه نیروهای فعلی بر تمامی مراکز تولیدی مصالح ساختمانی نظارت کند، قطعا توان انجام این کار را ندارد و باید آن را برون سپاری کند.

سازمان استاندارد نظارت را برون سپاری کند

به گفته این مسئول، سازمان نظام مهندسی و مهندسان ناظر در این برون سپاری می توانند نقش مهمی ایفا کنند و پیگیری این امر وظیفه قانونی سازمان ملی استاندارد است. البته برون سپاری ممکن است هزینه هایی هم داشته باشد، اما مصلحت بر این است که سازمان استاندارد این هزینه را با دریافت مالیات از مردم تامین و از منافع ملی پاسداری کند.

ولدان یادآور شد: سازمان استاندارد همچنین می تواند شرکت های کنترل بازرسی را موظف به نظارت بر تولید مصالح تعیین کند، اما درنهایت هزینه انجام آن چه توسط ناظر و چه توسط شرکت های کنترل بازرسی را دولت باید بپردازد. همچنین بخشی از این هزینه ها را می توان بر دوش تولیدکننده و سازنده ساختمان گذاشت، اما در شرایط امروز رکود صنعت ساختمان، تحمیل هزینه ها باید با احتیاط انجام شود.

به گفته این کارشناس درمجموع نقش سازمان ملی استاندارد به عنوان نهادی که استانداردهای لازم در محصولات مرتبط با صنعت ساختمان را به طور کامل تعریف می کند، مهمتر از بقیه بخش ها است که خوشبختانه از این لحاظ تقریبا استاندارد اجباری برای کلیه مصالح ساختمانی موجود است. اما مسلما استفاده از مصالح استاندارد احتیاج به یک عزم ملی دارد که درنتیجه توافق کلی بین تمام عوامل اعم از تولیدکننده، سازنده، مهندس ناظر و علم و اطلاع و آگاهی مصرف کننده و بهره بردار نهایی اتفاق می افتد.

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیرا گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۸ منتشر کرد. بر اساس این گزارش، در شهر تهران، مهرماه امسال ۳۴۵۷ فقره معامله واحد مسکونی انجام شد. همچنین بر اساس اعلام این دفتر، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان رسید. در بررسی داده های موجود در این گزارش نکات زیر قابل توجه است:

مقایسه تعداد معاملات انجام شده در مهر ماه نسبت به ماه گذشته نشان از افزایش ۲۰ درصدی معاملات دارد، اما این افزایش به هیچ وجه نمی تواند نشان از پایان دوران رکود معاملات در بازار مسکن شهر تهران باشد. ماجرا از این قرار است که در ۴ سال اخیر، تنها در سه ماه اخیر یعنی مرداد و شهریور و مهر سال ۹۸ تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران کمتر از ۴ هزار فقره معامله بوده است. یعنی با وجود این افزایش ۲۰ درصدی، تعداد معاملات انجام شده در ماه اخیر، حتی به اندازه معاملات صورت گرفته در ماه فروردین که در نیمی از آن به دلیل تعطیلات، تقریبا معامله ای صورت نمی گیرد، نیز نرسیده است. لازم به ذکر است تعداد معاملات انجام شده در مهرماه ۹۸ نسبت به مهرماه سال گذشته ۶۴ درصد کاهش داشته است.

متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بعد از دو ماه کاهش، افزایش یافته است. هرچند، هم کاهش قیمت بسیار اندک بود و هم افزایش اخیر، چندان چشمگیر نیست. میانگین قیمت مسکن در شهریورماه ۱۲ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان بود که در مهرماه، به صورت متوسط رشد بسیار اندک یک درصدی داشت. این ماجرا نشان از ثبات قیمت ها در سه ماه اخیر بعد از یک دوره دوساله افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن است.

این ثبات قیمت‌ها را باید در خروج بعضی از تقاضاهای سرمایه ای از بازار مسکن دانست. ماجرا از این قرار است که بازار مسکن با دو نوع تقاضا مواجه است. تقاضای اول تقاضای مصرفی است که برای رفع نیاز طبیعی و اولیه خود به مسکن در این بازار حضور می یابد. تقاضایی که در چند سال اخیر در بازار خرید مسکن بسیار کمرنگ شده و بنا بر بررسی داده های آماری سهم این نوع تقاضا در چند سال اخیر به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است.

این نوع تقاضاها به ناچار رفع نیاز خود را عمدتا در بازار اجاره جست و جو می کنند. نوع دیگر تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای است. تقاضایی که به دلیل ریسک پایین و منفعت بالای بازار مسکن برای حفظ سرمایه خود واستفاده از افزایش قیمت ها در این بازار حضور می یابد. بخشی از تقاضاهای سرمایه‌ای، مربوط به سفته بازانی است که انتظار سودهای کلان در کوتاه مدت را دارند. این افراد در دورانی که قیمت ها شروع به صعود می کند اقدام به خرید نموده و در هنگام اوج قیمت ها با فروش واحدهای خود سود سرشاری را نصیب خود می کنند.

کاهش قیمتی که این روزها در بازار مسکن مشاهده می شود را باید در خروج این دسته تقاضاهای سرمایه ای باید دانست. زیرا بازار مسکن از لحاظ افزایش قیمت به اوج خود رسیده و این افراد که دنبال منفعت‌های کوتاه مدت هستند، به سمت سایر بازار ها هجوم می آورند. در این شرایط دولت می تواند از ابزارهای تنظیمی خود استفاده کرده و شرایطی را ایجاد کند تا سهم تقاضاهای سرمایه ای را از این بازار کاهش پیدا کند. افرادی که سرمایه های بسیاری را در بازار مسکن منجمد کرده و در بلندمدت زیانی را متوجه سرمایه خود نمی بینند.

هر چند برخی از افراد دوران رکود بازار مسکن را برای اجرای برخی مالیات های تنظیمی بازار مسکن مانند مالیات بر خانه های خالی مناسب نمی دانند اما چنانچه گفته شد، خروج تقاضاهای سرمایه ای و مخصوصا افرادی که سرمایه های خود را در بازار مسکن منجمد کرده اند، می تواند کمک شایانی به واقعی تر شدن قیمت ها در بازار مسکن در شرایط فعلی داشته باشد. در همین راستا، راه اندازی هرچه سریعتر سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اجرای مالیات بر خانه های خالی البته با نرخ موثر می تواند تاثیرات مثبتی بر عرضه واحدهای احتکار شده در بازار داشته باشد.

لازم به ذکر است در صورت رونق تولید مسکن در کشور اجرای مالیات های تنظیمی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه برای توزیع مناسب و عادلانه واحدهای تولید شده برای صاحب خانه شدن خانواده های فاقد مسکن، امری ضروری است.

با وجود ثبات قیمت ها در بازار مسکن باز هم بسیاری از خانواده ها و متقاضیان مصرفی، توان خرید مسکن در شرایط فعلی را ندارند و نباید انتظار خروج بازار مسکن از شرایط رکودی را داشت. بنابراین وزارت راه و شهرسازی لازم است در برنامه های خود، مخصوصا در طرح اقدام ملی برای تولید مسکن، از شیوه هایی استفاده کند که متقاضیان واقعی مسکن بتوانند صاحب مسکن شوند. در این راستا، اتخاذ شیوه مشارکتی در زمین های دولتی و فروش واحدها به قیمت روز نمی تواند مطلوب باشد.
وزارت راه و شهرسازی برای تولید هوشمند و عرضه مسکن از ابزارهایی که در اختیار دارد، می تواند استفاده کافی را ببرد.

یکی از این ابزارها استفاده از زمین های دولتی است. زمین هایی که اتفاقا در پروژه های اخیر وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرار گرفته است. می توان با استفاده از سیاست تاخیر در هزینه زمین، خانواده ها را توانمند ساخت. یعنی خانواده ها هزینه ساخت مسکن را با پیشرفت پروژه پرداخت کنند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود به صورت اقساط به دولت پرداخت نمایند.

یادداشت از مهدی غلامی کارشناس مسکن

منبع:فارس

رییس اتحادیه مشاوران املاک علت طولانی شدن رکود مسکن را فعالیت تجاری و اقتصادی بانکها دانست و گفت: رونق مسکن در سال ۱۳۹۶ مستلزم اصلاح سیستم بانکی است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ حسام عقبایی اظهار کرد: سیستم بانکی ما بیشتر رویکرد تجاری دارد تا توسعه‌ای. لذا توقعمان این است که مجلس شورای اسلامی در جهت اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی، جلوی روزنه‌هایی که بانک‌ها می‌توانند از آن برای دکانداری، ورود به فعالیت تجاری و ایجاد هلدینگ‌های اقتصادی استفاده کنند را بگیرند.

وی افزود: دولت و مجلس باید به این موضوع که سیاست اقتصادی در حوزه مسکن توسعه‌ای باشد کمک کنند. لازمه این مساله هماهنگی دولت و مجلس در جهت اصلاح قانون و نظارت دقیق‌تر دولت و مجلس بر بانک‌ها خصوصا نظارت بانک مرکزی، شورای پول و اعتبار، سازمان بازرسی کل کشور و نیز کمیسیون اصل ۹۰ مجلس شورای اسلامی بر بانک‌ها است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اگر قوانین مربوط به حوزه مسکن اصلاح شود این بخش رونق می گیرد گفت: قبل از اصلاح قوانین باید به سمت و سویی برویم که ارایه تسهیلات بانکی از ناحیه بانک‌ها با سایر تسهیلات متفاوت باشد؛ چرا که با توجه به پیشرو بودن بخش مسکن در اقتصاد و نیز وظیفه دولت برای تامین مسکن آحاد جامعه که در قانون اساسی به آن تاکید شده، باید نگاه ویژه ای به این بخش صورت گیرد.

عقبایی تاکید کرد: دولت باید در سال ۱۳۹۶ رویکرد خود را تغییر دهد و با ارایه اعتبارات بیشتر، بالا بردن اقساط و اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی به بالا بردن قدرت خرید مردم کمک کند.

وی، رکود مسکن را سنگین عنوان کرد و گفت: ارایه تسهیلات می‌تواند تقاضا را تحریک کند اما صرفا با روش تحریک تقاضا نمی‌توان از رکود خارج شد. باید چند راهکار را دنبال کرد؛ اول این‌که تسهیلات برای همه نقاط یکسان نباشد. دوم این‌که حداقل ۳۵ تا ۴۰ درصد از قیمت یک آپارتمان را تامین کند.

به گفته عقبایی، تسهیلات ۱۵ میلیون تومانی که در سال ۱۳۸۳ پرداخت می‌شد نزدیک ۳۸ تا ۴۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران را پوشش می داد ولی الان تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی کمتر از ۲۰ درصد ارزش یک آپارتمان متوسط قیمت را تامین می ‌کند. لذا رشد تسهیلات متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص تاثیر ورود ۱۲۵ هزار خانواده ای که از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده می کنند در بازار مسکن سال آینده گفت: خانه اولی ها تحرک جزئی در بخش مسکن ایجاد خواهند کرد اما این تاثیر آنقدرها نیست که بتواند این حوزه را از رکود خارج کند.

عقبایی خاطرنشان کرد: کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. لذا عددی حدود یک دهم بی‌تاثیر نیست ولی به عنوان یک عامل موثر هم نمی‌توانیم از آن نام ببریم.

وی گفت: سال ۱۳۹۵ را سال پایان رکود مسکن می‌دانم. البته. پیش‌بینی ما این بود که بخش مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۵ از رونق برخوردار باشد اما لازمه‌اش اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی بود که انجام نشد. اگر این اتفاق در سال آینده بیفتد سال ۱۳۹۶ آغاز رونق مسکن است. با این وجود به دلیل اینکه اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری را داریم، اواخر شهریورماه دوره پیش‌رونق مسکن خواهد بود و نیمه دوم سال آینده رونق می گیرد.

طرح اقدام ملی به عنوان موتور محرک بازار مسکن، مدتی است که از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده و در دستور کار معاونت‌ها و سازمان‌های زیربط وزارت راه و شهرسازی قرارگرفته است. طرحی که قرار است ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را پوشش دهد و جامعه هدف خود را که افراد کم درآمد جامعه هستند، صاحب خانه کند.